Fragen zum Immobilienverkauf – verständlich beantwortet

Wir vergleichen Ihre Immobilie mit tatsächlich verkauften Objekten in der Umgebung und berücksichtigen Lage, Bodenrichtwert, Größe, Baujahr, Zustand und Ausstattung. Grundlage sind die Daten der Gutachterausschüsse. Fachlich spricht man vom Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren – welches passt, hängt von der Art der Immobilie ab.

Angebotspreise stehen in Inseraten auf Immobilienportalen – es sind Wunschpreise. Verkaufspreise wurden im notariellen Kaufvertrag tatsächlich vereinbart. Notare übermitteln jeden Kaufvertrag an den Gutachterausschuss, der daraus seine Marktberichte erstellt. Diese echten Preise nutzen wir für die Bewertung.

Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Wert für Grund und Boden je Quadratmeter in einem bestimmten Gebiet, der Bodenrichtwertzone. Ermittelt wird er vom Gutachterausschuss aus tatsächlichen Verkäufen. In Brandenburg sind die Bodenrichtwerte kostenlos im Portal BORIS einsehbar. Er beschreibt den Wert des Grundstücks – nicht den des Gebäudes.

Unsere Bewertung ist eine fundierte Markteinschätzung durch einen Makler – mit Besichtigung und aktuellen Vergleichsdaten. Ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen ist etwas anderes: Es wird zum Beispiel für Gerichte, das Finanzamt oder bei Streit unter Erben benötigt und ist kostenpflichtig. Für einen Verkauf genügt in aller Regel eine Markteinschätzung.

Am wichtigsten sind Lage, Zustand und Größe. Dazu kommen Grundstück, Baujahr, Energieeffizienz, Ausstattung und die Frage, ob die Immobilie frei oder vermietet ist. Auch die Marktlage spielt eine Rolle – also wie viele vergleichbare Immobilien gerade angeboten werden.

Davon raten wir ab. Ist der Preis zu hoch, melden sich oft weniger Interessenten, und die Immobilie bleibt lange online. Spätere Preissenkungen fallen Käufern auf und schwächen Ihre Verhandlungsposition. Besser ist ein realistischer Preis auf Basis echter Vergleichsdaten.

Am Anfang stehen Bewertung und Unterlagen. Dann folgen Exposé, Vermarktung und Besichtigungen. Ist ein Käufer gefunden, lassen wir uns die Finanzierung bestätigen, und der Notar bereitet den Kaufvertrag vor. Nach der Beurkundung zahlt der Käufer, sobald der Notar die Fälligkeit mitteilt – danach wird die Immobilie übergeben. Mehr dazu auf unserer Seite Leistungen.

Das hängt von Immobilie, Lage und Preis ab und lässt sich nicht pauschal sagen. Nach dem Notartermin vergehen in der Regel noch einige Wochen, bis der Kaufpreis fällig ist – der Notar wartet zum Beispiel die Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch und die Erklärung der Gemeinde zum Vorkaufsrecht ab.

Der Notar liest den Kaufvertrag vollständig vor und erklärt ihn. Käufer und Verkäufer können Fragen stellen und unterschreiben anschließend. Danach kümmert sich der Notar um die weiteren Schritte: Vormerkung im Grundbuch, Anfrage zum Vorkaufsrecht, Löschung alter Grundschulden und schließlich die Umschreibung des Eigentums.

Alles, was in unserer Region liegt, beurkunden wir – wenn möglich – gern bei Notarin Dr. Miriam Strack in Potsdam (Jägerallee 1). Dort entstehen die meisten unserer Kaufverträge. Liegt die Immobilie weiter entfernt, zum Beispiel in Dessau, beauftragen wir einen Notar vor Ort.

Der Kaufpreis wird fällig, wenn der Notar bestätigt, dass alle vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind. Dann zahlt der Käufer innerhalb der Frist, die im Kaufvertrag steht. Übergeben wird die Immobilie üblicherweise erst, wenn der Kaufpreis bezahlt ist.

Nein. Wir übernehmen die Besichtigungen für Sie und zeigen Ihre Immobilie nur Interessenten, die wir vorher geprüft haben. Wenn Sie möchten, können Sie natürlich dabei sein.

Ja. Die Bank erhält ihren Restbetrag aus dem Kaufpreis und gibt dafür die Grundschuld frei, die anschließend gelöscht wird. Den Ablauf organisiert der Notar. Bei einem Darlehen mit fester Zinsbindung kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen – sprechen Sie Ihre Bank am besten früh darauf an.

In der Regel: aktueller Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis, Grundrisse, Wohnflächenberechnung und – falls vorhanden – Baugenehmigung und Baubeschreibung. Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung dazu, bei vermieteten Objekten die Mietverträge. Was fehlt, besorgen wir gemeinsam. Fehlt etwas davon, kümmern wir uns darum.

Darum kümmern wir uns. Fehlen Grundrisse, Schnitte oder Flächenberechnungen, lassen wir sie von unseren professionellen Partnern erstellen – auf Wunsch auch nach DIN. Genauso besorgen wir den Energieausweis. Sie müssen sich also nicht selbst auf die Suche machen.

In den meisten Fällen ja. Nach dem Gebäudeenergiegesetz muss der Energieausweis Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorgelegt und dem Käufer nach dem Kauf übergeben werden. Wichtige Kennwerte gehören schon in die Immobilienanzeige. Ausnahmen gibt es zum Beispiel für Baudenkmäler. Haben Sie keinen, organisieren wir ihn über unsere professionellen Partner.

Beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts. Als Eigentümer erhalten Sie ihn mit Ihrem Ausweis; auch ein Notar kann ihn abrufen. Für den Verkauf sollte der Auszug aktuell sein.

Die Flurkarte ist ein Auszug aus dem Liegenschaftskataster und zeigt Ihr Grundstück mit Grenzen und Gebäuden. Sie erhalten sie beim zuständigen Katasteramt – in Brandenburg beim Kataster- und Vermessungsamt des Landkreises oder der kreisfreien Stadt.

Das hängt vom Einzelfall ab. Möglich sind die Maklerprovision, Kosten für die Löschung einer Grundschuld, eine Vorfälligkeitsentschädigung der Bank sowie Kosten für Unterlagen wie den Energieausweis. Notar- und Grundbuchkosten für den Kaufvertrag sowie die Grunderwerbsteuer trägt üblicherweise der Käufer.

Die Höhe vereinbaren wir im Maklervertrag. Für den Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Privatpersonen gilt seit Ende 2020 eine gesetzliche Regel: Zahlen beide Seiten, teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision zu gleichen Teilen. Beauftragt nur der Verkäufer den Makler, darf der Käufer höchstens so viel übernehmen wie der Verkäufer.

Bei privaten Immobilien oft nicht. Steuerpflichtig kann ein Gewinn sein, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Ausgenommen ist eine Immobilie, die Sie seit dem Kauf oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben. Ihre persönliche Situation klären Sie bitte mit einer Steuerberatung.

Bei einer Erbschaft zählt das Datum, an dem die verstorbene Person die Immobilie erworben hat. Liegt dieser Kauf mehr als zehn Jahre zurück, ist ein Gewinn aus dem Verkauf in der Regel steuerfrei. Lassen Sie sich im Einzelfall steuerlich beraten.

Gesetzlich haften Käufer und Verkäufer gemeinsam. In der Praxis wird im Kaufvertrag aber üblicherweise vereinbart, dass der Käufer sie trägt. Den Steuersatz legt jedes Bundesland selbst fest.

Zunächst weisen die Erben ihr Erbrecht nach – meist mit einem Erbschein oder einem notariellen Testament samt Eröffnungsprotokoll. Ob die Erben vorher selbst ins Grundbuch eingetragen werden müssen, klärt der Notar; beim Verkauf durch die Erben ist das häufig nicht nötig. Gibt es mehrere Erben, müssen in der Regel alle zustimmen.

Über ein Grundstück kann eine Erbengemeinschaft nur gemeinsam verfügen. Können sich die Erben nicht einigen, bleibt als letzter Weg die Teilungsversteigerung – ein langwieriges Verfahren mit ungewissem Ergebnis. Eine neutrale, nachvollziehbare Bewertung hilft oft, doch noch eine Einigung zu finden.

Gehört die Immobilie beiden, müssen beide dem Verkauf zustimmen. Alternativ kann ein Partner den Anteil des anderen übernehmen. Wir informieren beide Seiten gleichermaßen; rechtliche Fragen zur Vermögensaufteilung klären Sie bitte mit Ihrer Anwältin oder Ihrem Anwalt.

Ja, das ist möglich. Das Recht bleibt aber in der Regel im Grundbuch eingetragen und muss vom Käufer übernommen werden – das schränkt den Kreis der Interessenten ein und wirkt sich auf den Preis aus. Ob das Recht vorher aufgehoben werden kann, klären wir gemeinsam mit dem Notar.

Ja, mit einer Vollmacht. Für Grundstücksgeschäfte muss sie in der Regel notariell beglaubigt oder beurkundet sein, damit das Grundbuchamt sie akzeptiert. Auch eine entsprechend erteilte Vorsorgevollmacht kann genügen – das prüft der Notar.

Ja. Der Mietvertrag bleibt bestehen und geht auf den Käufer über – es gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Für Kapitalanleger zählen vor allem Miethöhe, Zustand und Mietvertrag, für Selbstnutzer eher eine freie Immobilie.

Nur in bestimmten Fällen: wenn die vermietete Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde und nun zum ersten Mal verkauft wird. Dann muss der Mieter über den Kaufvertrag informiert werden und kann zu denselben Bedingungen kaufen.

Käufer interessieren sich für die Teilungserklärung, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, den Wirtschaftsplan, das Hausgeld und die Höhe der Erhaltungsrücklage. Daraus geht hervor, welche Kosten und Arbeiten am Haus anstehen. Wir stellen diese Unterlagen für Sie zusammen.

Nicht unbedingt. Größere Renovierungen kurz vor dem Verkauf zahlen sich oft nicht vollständig aus, und viele Käufer möchten selbst gestalten. Sinnvoll sind dagegen kleine Reparaturen, Aufräumen und gute Fotos. Was sich bei Ihrer Immobilie lohnt, besprechen wir nach der Besichtigung.

Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus kauft, muss bestimmte Nachrüstpflichten in der Regel innerhalb von zwei Jahren erfüllen – zum Beispiel ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen dämmen und die oberste Geschossdecke dämmen, wenn sie die Anforderungen nicht erfüllt. Auch sehr alte Heizkessel können betroffen sein. Käufer rechnen solche Kosten in ihr Angebot ein.

Bei gebrauchten Immobilien wird die Haftung für Sachmängel im Kaufvertrag üblicherweise ausgeschlossen. Das gilt aber nicht für Mängel, die Sie kennen und verschweigen. Deshalb unser Rat: Bekannte Mängel offen ansprechen und im Vertrag festhalten lassen.

Nichts. Unsere Bewertung ist kostenlos und unverbindlich – auch wenn Sie sich danach gegen einen Verkauf entscheiden. Hier können Sie sie anfragen.

Nein. Sie entscheiden in Ruhe, ob und wann Sie verkaufen möchten. Einen Maklervertrag schließen wir erst, wenn Sie das wollen.

Ein Online-Rechner kennt Ihre Immobilie nicht. Wir sehen uns Zustand, Grundriss, Modernisierungen und Lage vor Ort an und vergleichen mit tatsächlich gezahlten Preisen aus den Marktberichten der Gutachterausschüsse.

Wir verkaufen Immobilien in Berlin, Brandenburg und Sachsen-Anhalt. Für viele Orte gibt es eigene Seiten mit Marktdaten, zum Beispiel für Potsdam, Ludwigsfelde, Luckenwalde, Jüterbog und Herzberg (Elster).

Ihr Ansprechpartner für diesen Internetauftritt ist Richard Struck, Bezirksleiter Immobilien der Wüstenrot Immobilien GmbH. Sie erreichen ihn unter 0176 48844022 oder per E-Mail an richard.struck@wuestenrot.de. Insgesamt sind wir vier Makler in einer großen Region und teilen uns die Betreuung nach Regionen auf – so haben Sie immer jemanden in Ihrer Nähe. Alle vier stellen wir auf der Seite Team vor.

Wir sind selbstständige Immobilienmakler und Handelsvertreter der Wüstenrot Immobilien GmbH, die zur W&W-Gruppe gehört. Diese Webseite ist das regionale Angebot von ImmoTeam Regional und nicht die offizielle Webseite des Konzerns.